促土地开闸 增有效供应

住建部、国土资源部发文要求严防高价地扰乱市场预期

新华观察

昨日，住建部、国土资源部联合发出《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关的工作通知》(以下简称《通知》)，明确要求商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。要求各地立足实际，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，严防高价地扰乱市场预期。同时，须加快在建商品住房项目建设进度，尽快形成市场有效供应等。

《通知》传递出从土地源头分类调控，从而缓解供需矛盾、还原住房居住属性、稳定楼市的重要信号。

新房库存去化周期普遍缩短

《通知》发布当日，由第一财经地金网和克尔瑞南京机构联合发布的《2016江苏土地市场白皮书》显示，去年我省土地出让金总额6150.64亿元，同比增长39%。据克尔瑞南京机构首席分析师周颖介绍，去年我省土地出让面积其实有所下降。

土地成交量在下降，但成交金额却创新高，显然是地价明显抬升了。去年我省出让的包括住宅、商办等在内的经营性用地出让总收入5790亿元，同比增长43%，但工业用地和公益性用地出让总收入同比分别减少5%、3%。去年全省住宅用地公开出让平均价格7696元/平方米，同比增长78%，明显高于商办用地等土地的价格涨幅。可见，房地产市场的火热，使得住宅用地身价高企，从而拉升了整体地价水平。

记者了解到，宿迁、常州、镇江、泰州等城市之前由于库存高企，这两年鲜少住宅用地供应。而三四线城市去库存大背景下多有加杠杆去库存行为，激发了当地一批改善和投资需求，加之一二线热点城市严格限贷、限购后，不少投资需求外溢，导致省内不少三四线城市楼市升温。镇江新房库存消化周期降至6个月，扬州降至6个多月，泰州降至8个多月，宿迁降至不足12个月。

全省设区市仅个别城市新房消化周期超过15个月，部分县(市)仍存在高库存、消化周期超过18个月的情况，按照《通知》要求，我省绝大多数设区市都进入须增加土地供应的行列。

南京更是划入“不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”的范畴。至昨日，当地新房库存量仅2万套出头，按照去年同期消化情况来看，库存仅够卖2个月，即便按照今年一季度的消化速度衡量，也仅够销售四五个月。

实际供地缩减恐削弱调控效果

记者查阅2012-2016年南京市商品房住宅用地计划和实际供应量发现，近5年来当地商住用地的实际供应量小于计划供应量的概率不低。3月底，2017年南京市商品住宅用地计划出炉，全年供应商品住宅用地530万平方米，创近6年来计划供应量新高，不过从一季度当地商住用地成交情况看，完成全年供地指标难度不小。

苏州与南京相似，2017年主城区住宅用地供应计划为509.2万平方米，一季度主城区成交的住宅用地面积也不过63.22万平方米，按此速度，实际供应不足的现状恐怕仍难以改变。

南京市房地产学会会长吴翔华表示，去年上半年至今，宁苏两地政府使出各种调控手段平抑地价，但土地市场投资预期仍然没有明显降低，让调控效果打了折扣。目前两地的市场现状就是，因为优质土地资源供应稀缺，导致房企高价抢地现象屡禁难止。新景创投总经理王慧说，近期与不少房企交流，发现他们都急着招人，“以前都是急招市场营销人才，现在急招前期拿地的人，而且待遇在提高”。他说，过去房企都聚集在一线城市拿地，现在一线城市地块供应已十分稀缺，房企也转而在二三线城市铺开拿地战线，一季度徐州的土地出让量进入全国前十。

“现在房企担心的不是地价高，而是担心没地、拿不到地。”据王慧介绍，现在房企融资方式仍然较多，还可以合伙拿地、合作开发，分担开发风险和资金压力，“房企现在使用杠杆很厉害，一旦土地断粮，资金链也就断了，所以必须去抢地，否则就生存不下去”。

“加大供应是真，但也要有地啊!这些年拆迁难度在加大，导致部分城市用地确实紧张。”省国土厅相关人士坦言，2014年起我省启用集约、节约利用土地机制，“存量土地与新增土地的占比已从3：7变为5：5，也就是说，拆迁用地与农业用地征收的比例已经持平，将来还要寻找一些低效土地，更多盘活存量用地供应市场”。

土地供应须尽快转化为新房供应

切实加大土地供应是一方面，新增供地量能否真正及时转化为新房供应，是市场真正聚焦的一个问题。对我省一些城市而言，现在的矛盾并不是房企捂盘惜售，而是新房建设跟不上、市场供应断档。

3月末，南京拍卖的6幅住宅用地均达最高限价，按规定须建成现房销售。去年9月以来，南京已诞出40幅需现房销售的地块。吴翔华表示，这客观上也将新房上市周期拉长了。据预计，2017年南京整体商品房供应量约为6万套(含公寓、商办、车库等非住宅商品房)，但至3月底，一季度商品房供应量仅为10133套，同期新房认购量却达22197套、成交量12108套，明显供不应求。

一般而言，从拿地到建成现房上市需要2年左右时间，意味着南京未来两年内“房荒”局面或难改变。在土地投资预期难改、地价屡屡触及最高限价的情况下，现房销售现象延续的可能性还很大，即便一定程度上加大供地，也难以根本消除供需矛盾。

吴翔华建议进行系统的基本土地出让制度和土地产权制度改革，“始于2004年的招拍挂制度实行至今，地价屡创新高的现象就没有停止过，集体土地流转进展缓慢，导致土地供应来源单一。不系统改革，仍难以改变僧多粥少的局面”。

业内人士还建议，拍地时应合理掂量地块的实际价值，改变根据周边房价来定调土地最高限价等方法，增加平价地供应量。

省国土部门相关人士则表示，现在首要任务是去杠杆，抬高房企高价抢地的资金成本。

本报记者 汪晓霞